ホーチミンの土地価格がここ2~3年で非常に上昇したということを公示価格と実勢価格の差から紹介しましたが、ではホーチミンのどのエリアが日本円換算で平米いくらなのか、1年でどこがどのくらい値上がりしたのか?東京と比べるとどうなのか?どうやってベトナムの土地価格を調べればよいのか?・・・ベトナム不動産投資を土地から調べてみましたので紹介します。

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1.  ホーチミンの土地価格を東京と比べることでわかること

1-1. 日本とベトナムを最も地価の高い場所で比較すると

まず両国において1番地価が高い象徴的な場所で比べてみましょう。

2018年1月31日の調査時点のベトナムにおける最も高い土地価格は、ホーチミン市ドンコイ通りになり平米1,610,907,000ドン(約8,054,000円、坪2,600万円)です。

ドンコイ通りにある写真中央のUnionSquare。外観は奇麗で1階には高級ブランドが店を構えるが、建物内はガラガラであちこち閉鎖中という状況(2018年1月現在)

日本で一番高い公示地価(2017年3月に国土交通省が発表)は、東京銀座にある山野楽器銀座本店で平米50,500,000円とあります。

これを比較すると最高価格地点では日本がベトナムよりも6.27倍高い事になります。

一方で日本人の1人あたりGDPは38,550ドルでベトナムは、2,306ドルなのでその差16.7倍に比べれば最高地価の差6.27倍は小さいことがわかります。(いずれも2017年10月時点IMF推計データ使用)。もっとも一部の象徴的な場所なので、平均価格で東京とホーチミンを比較をしてみることにします。

1-2. 東京とホーチミンを平均地価で比較すると

2018年1月1日付のZing報道によると2017年ホーチミン市の平均土地価格(地価)は、1年間で約15.16%上昇した平米97,194,000ドン(約486,000円、坪160万円)になったと報じられました。

参考までに2017年東京の平均土地価格(地価)は、平米943,000円とあります。

これを比較すると単純に土地平均価格では東京がホーチミンよりも1.94倍高い事になります。意外と差が小さい・・・ではそれが適正なのかを別のデータから見てみます。

1-3. 東京とホーチミンを面積や人口密度で比較すると

ホーチミンの地価が高いのには、面積が狭い可能性や人口が多いため高騰している可能性があります。そこで面積や人口密度で東京と比べてみます。

ホーチミン市は、面積2,096キロ平米もあり、この面積は東京都の面積2,188キロ平米とほぼ同じくらいです。(参考までに東京23区の面積は、619キロ平米)

◆東京の人口は、1,375万人(2018年1月時点
◆ホーチミンの人口は、842万人(2016年時点

以上から1キロ平米あたりにホーチミン4,017人、東京6,284人が住んでおり、ホーチミンの人口密度は、東京の3分の2と小さいことがわかりました。

ホーチミンの路地に入ると狭い土地に住宅が密集している

しかしホーチミンには、住民登録をしていないで住んでいる人々の数も入れると一気に人口が増え1,300万人にもなるとホーチミン市長が発表していました(2017年8月20日の報道より)。これを計算に入れるとホーチミンの人口密度は、1キロ平米あたり6,200人になり東京の平米6,284人とほぼ同じ水準になります。

東京の面積には離島や山間部(青梅や奥多摩など)なども含まれるため居住可能な面積で比べると、東京の方が狭く密度が高いということになるのかもしれませんが、ホーチミンの面積にも湿地帯のような現在居住に適さない土地があるため、人口密度は同じ程度と考えられます。

1-4. 東京とホーチミンを1人あたりの経済力から比較してみると

そこに住んでいる人々の経済力水準によっては、東京の約半分の土地価格でも妥当性が出てきます。そこで域内総生産(Gross Regional Product、GRP)で、両都市における1人あたりの経済力から土地価格を考えてみます。

こちらのページによると2016年、東京都の1人あたり県内総生産は696.58万円です。

2018年1月24日の報道では、ホーチミンには、ベトナム人口(9,370万人)の9.22%にあたる人々(約863万人)が住んでおり、ベトナムのGDPの22%を占めているとあるので、2017年ベトナム1人あたりGDP2,306ドルの3.04倍がホーチミンの1人あたりGDP(GRP)と考えることができ結果7,003ドル(約77万円)になります。

1人あたりのGDPがベトナムで一番高いホーチミンには有名ブランドが続々進出

この2つを比較すると東京の方が約9倍、1人あたりの経済力があるという計算になります。またホーチミンで住民登録をしていない人たちも何らかの生産活動をしているはずですので、もしホーチミン市長の言う通り(おそらく低所得者を含んだ)1,300万人で計算するなら、ベトナム1人あたりGDPの2倍である4,600ドル(約50.6万円)がホーチミンの1人あたりGDPとなり、東京との差は13.7倍に広がる計算になります。

以上を元にすごく単純に考えると、ホーチミンと東京では広さはほぼ同じで人口密度も同じくらい、1人あたりの経済力の差は9~13倍あるのに土地の平均価格は2倍しか違わない。よってホーチミンの土地価格は、東京の約5倍ほど高騰していると考えることもできそうです。(成長率が高いことから未来の(経済力)分まで織り込んで買われているとも言えますが・・・)

2. ホーチミンの全24エリアごと土地価格と2017年の上昇率

ホーチミン市にある19の区及び5つの郊外県について、その平均地価を調べてランキングにしました。日本人が多く済む2区、BinhThanh区、7区などが意外な結果となっています。なおホーチミンの地理に詳しくない人でもわかるように全てMAP付きで紹介、平米単価と併せ坪単価も掲載しました。

2-1. 2017年ホーチミン市の全エリアごと平均土地価格ランキング


1位:1区の平均土地価格は、平米450,169,000ドン(約225万円、坪744万円)
昔からの中心地で高層オフィスビルや観光地、一番地価が高いドンコイ通りなどもここにあります。東京で言えば千代田区や中央区でしょうか。



2位:3区の平均土地価格は、平米270,286,000ドン(約135万円、坪447万円)
オフィスやお金持ちの住宅なども多く各国の領事館や日本領事館もこのエリアにあります。(弊社Vitalify Asiaは日本領事館の道路挟んで斜め向かい側です)東京でいえば、港区でしょうか。



3位:5区の平均土地価格は、平米226,119,000ドン(約113万円、坪374万円)
中華系の人々が多いチャイナタウン(チョロン地区)もこのエリアと隣の6区にあります。1-3-5区の3つのエリアは100年前の地図にも載っている歴史あるエリアです。東京でいえば、台東区でしょうか。



4位:10区の平均土地価格は、平米216,577,000ドン(約108万円、坪358万円)
中心部よりは西側に位置し、理系(ITエンジニア)の排出で有名なホーチミン市工科大学などがあります。東京で言えば目黒区?



5位:4区の平均土地価格は、平米161,723,000米ドン(約81万円、坪267万円)
1区などのすぐ南に位置し利便性は高いものの、港湾施設などがあったためあまり治安が良くない地域でした。最近では高級マンションも増えるなど変わりつつあります。



6位:Phu Nhuan区の平均土地価格は、平米157,538,000ドン(約79万円、坪260万円)
中心部から空港へ行くときに通過するエリア(1-3区よりは北)で、ベトナムのローカルアパートなどが多い。



7位:11区の平均土地価格は、平米141,076,000ドン(約71万円、坪233万円)
ホーチミンの西側郊外で遊園地(ダムセンパーク)がある。一般ベトナム人向けのマンション(コンドミニアム)なども増えている

8位:Tan Binh区の平均土地価格は、平米129,076,000ドン=約65万円、坪213万円。場所は、後述。



9位:Binh Thanh区の平均土地価格は、平米121,149,000ドン(約61万円、坪200万円)
日本人多く住み高層賃貸マンションが多い南側はもっと高く、サイゴン川中洲の島(Phuong28)や北側などが安い為、平均価格は低いものと考えられる

10位:6区の平均土地価格は、平米107,199,000ドン=約54万円、坪177万円。場所は、後述。

11位:7区の平均土地価格は、平米89,684,000ドン(約45万円、坪148万円。)
日本人や外国人が多く済むオシャレなPHU MY HUNGはもっと高く、その他のエリアが安い為、平均価格は低いものと考えられる。場所は、後述。

12位:Go Vap区の平均土地価格は、平米78,589,000ドン=約39万円、坪130万円。場所は、後述。



13位:Tan Phu区の平均土地価格は、平米78,182,000ドン(約39万円、坪129万円)
空港の西側、ローカルの住宅街



14位:8区の平均土地価格は、平米76,322,000ドン(約38万円、坪126万円)
中心部より西側で、東西を結ぶ幹線道路があるエリア。



15位:2区の平均土地価格は、平米74,088,000ドン(約37万円、坪122万円)
エリアが広い為、地下鉄の沿線沿いやTHAODIENは高い半面、カトライなどの港のエリアが安い為、平均価格は低いものと思われる



16位:Binh Tan区の平均土地価格は、平米50,685,000ドン(約25万円、坪84万円)
中心部よりかなり西側の郊外エリア。

17位:ThuDuc区の平均土地価格は、平米44,089,000ドン=約22万円、坪73万円。
18位:12区の平均土地価格は、平米41,699,000ドン=約21万円、坪69万円。
19位:ホーチミン市Nha be県の平均土地価格は、平米40,064,000ドン=約20万円、坪66万円。
20位:9区の平均土地価格は、平米36,597,000ドン=約18万円、坪60万円。
21位:ホーチミン市Binh Chanh県の平均土地価格は、平米29,934,000ドン=約15万円、坪49万円。
以上の場所は、後述。



22位:ホーチミン市Hoc Mon県の平均土地価格は、平米24,053,000ドン(約12万円、坪40万円)

23位:ホーチミン市カンゾー県の平均土地価格は、平米8,574,000ドン=約4.3万円、坪14万円。
24位:ホーチミン市クチ県の平均土地価格は、平米8,077,000ドン=約4万円、坪13万円。
以上の場所は、後述。

2-2. 2017年ホーチミン市の土地値上がり率ランキングTop9

下記ランキングから値上がり率上位のエリアは、中心部からかなり離れた郊外であることがわかります。中心部は既に一昨年までにかなり上がってしまい、2017年はそれが郊外へ波及したことが理由と考えられます。



1位:ホーチミン市カンゾー県(Can Gio):平均167.5%上昇(平米8,574,000ドン=約4.3万円)
中心部から見ると南の果て、東京でいえば離島や奥多摩のような場所?Google MAPの航空写真で見ると原野や湿地が広がっている。



2位:ホーチミン市クチ県(Cu Chi):平均140.1%上昇(平米8,077,000ドン=約4万円)
ホーチミン市の北西の果て、観光の定番であるベトナム戦争中のクチトンネルがある場所



3位:ホーチミン市Binh Chanh県:平均85.7%上昇(平米29,934,000ドン=約15万円)
中心部から見ると西の果て、11区よりさらに先の郊外。農地が多い?



4位:GoVap区:平均68.9%上昇(平米80,896,000ドン=約40万円)
空港の北東エリア。着陸直前に通過するので街の様子などを上空から確認できる



5位:12区:平均66.9%上昇(平米41,699,000ドン=約21万円)
中心部から見ると北の果て、工場などもあるエリア?



6位:ホーチミン市Nha be県:平均64.6%上昇(平米40,064,000ドン=約20万円)
中心部から南側、日本人居住者も多い7区のさらに南



7位:Tan Binh区:平均50.5%上昇(平米129,076,000ドン=約65万円)
空港のあるエリア、中心部からは北西に位置する。



8位:6区:平均47%上昇(平米107,199,000ドン=約54万円)
中心部から西側、5区よりもさらに西に位置し、中華系の人々が多いチャイナタウン(チョロン地区)は、5区と6区にまたがっている


9位:ThuDuc区:平均42.1%上昇(平米44,089,000ドン=約22万円)
中心部よりも北東に位置し郊外。このエリアの南側の9区との間の幹線道路(52号線)の上に、地下鉄が高架で開通する予定。場所は、後述。

2-3. 1年で4倍以上に値上がりした場所もあり

上記は、区や県といったエリアごとの平均であって、当然のことながら場所によっては平均以上に値上がりをしました。

例えば上昇率1位のカンゾー県(Can Gio)では、
◆Duyen Hai (Can Thanh town): 406%上昇
◆Rung Sac (Binh Khanh) 365%上昇
◆Luong Van Nho (Can Thanh town) )208%上昇
といった形で1年で4倍超の値上がりです。

もっとも例えばクチ県(Cu Chi)で最も土地価格が高い場所は、高速道路8号線(Cu Chi Township)で、平米2,680万ドン(約13.4万円)とありますので、中心部から比べるとかなり安く、結果上がり幅が大きく出ることがわかります。

なお報道では、「2017年ホーチミンの土地価格は、歴史上もっとも高騰した」とありますので、ある一面では土地バブルとも言えそうです。

3. 過去5年で見ても高騰しているホーチミン土地価格

今までは2017年1年間の値上がりについて紹介しましたが、過去5年(2012~2017年)で見ても値上がりしている事を示すデータがありました。2018年1月6日付のZing記事では、DKRA Vietnamから発表された、2017年のホーチミン不動産マーケットレポートの一部が公開されています。

3-1. ホーチミン9区(Phuoc Long地区)の過去5年土地価格推移


9区は中心部より東側の郊外に位置し、今後開通予定の地下鉄の沿線沿いでもある。Phuoc Long地区は南東側で地図上アンフー近く
2012年:平米1,200万ドン(約6万円)
2015年:平米1,800万ドン(約9万円)
2016年:平米2,200万ドン(約11万円)
2017年:平米2,800万ドン(平米2700~3500万ドン、約13.5~17.5万円)
⇒過去5年で約130%上昇

3-2. ホーチミン7区(Tan Thuan Dong地区)の過去5年土地価格推移


7区は中心部より南側に位置し日本人駐在員が家族と住むケースが多い(日本人学校もここにある)Tan Thuan Dong地区は、このサイゴン川沿いの北側にあるエリア
2012年:平米2,800万ドン(約14万円)
2015年:平米3,200万ドン(約16万円)
2016年:平米3,800万ドン(約19万円)
2017年:平米4,200万ドン(平米4200~5500万ドン、約22~27.5万円)
⇒過去5年で約50%上昇

3-3. ホーチミンThu Duc区の過去5年土地価格推移


Thu Duc区は、中心部より北東側の郊外に位置し、9区とは道路を挟んで面している。今後開通予定の地下鉄の沿線沿いでもある。
2012年:平米1,000万ドン(約5万円)
2015年:平米1,200万ドン(約6万円)
2016年:平米2,200万ドン(約11万円)
2017年:平米2,700万ドン(約13.5万円)
⇒過去5年で約170%上昇

4. 2018年ホーチミン土地価格の見通し

2018年もさらに値上がりする見込みですが、上がり方は落ち着くようです。例えば・・・

◆2017年値上がり率1位のカンゾー県(Can Gio)における2018年第一四半期の土地価格は、3.5%上昇の見込み。
◆クチ県(Cu Chi)では大型の投資により2018年の第一四半期も安定して上昇の見込み。
◆ホーチミンの東側(2区、9区)は不動産市場において最も活発なエリアでありが、2018年の第一四半期に土地価格は、わずか2%上昇の見込み。

2017年は、東側 (2区、9区、Thu Duc区)から土地価格高騰が始まり、素早く南側へも波及、そして西側や最南部(カンゾー県)へと広がったとあり、この熱はいったん冷めたものの2018年のテト時期(2月)に再発が懸念されている報じられています。なお2018年も土地価格上昇が見込まれているのは、9区、Thu Duc区、Binh Tan区、12区, Hoc Mon県, Binh Chanh県、 Nha Be県などのエリアと言われています。

5. ベトナムの土地価格高騰の背景

前回は、土地高騰の背景として海外からの不動産業への投資及び、不動産業での会社設立をあげてみましたが、その他の視点からも背景を探ってみます。

5-1. 都市への人口集中と住宅の実需

2017年6月26日付けのこちらの記事によると、『ベトナムの都市化率は、現在36%で3,400万人が都市に住んでいるものの、2020年には42%となり4,000万人が都市人口となる見込み』とあります。

これはベトナムだけに限った事でなく世界的な傾向で、1950年には総人口の1/3である8億人が都市に住んでいたものの、現在は75億人のうちの半数近く30億人が都市で暮らし、2050年には90億人のうち2/3近くが都市人口となる見込みです。

大規模な集合住宅建設に適した土地は奪い合いで高騰

国営ベトナム通信が報じた建設省のマスタープランでは、ホーチミン圏(ホーチミン市、ドンナイ省、バリアブンタウ省、ビンズオン省、ビンフオック省、タイニン省、ロンアン省、ティエンザン省)において、2030年までに人口2400万~2500万人、都市化率は70~75%にするとあります。

都市人口増加による土地実需要高まりが、地価高騰に繋がっています。

5-2. インフラ整備の期待

現状、都市に人口が集まっている(今後さらに集まる)ものの、ベトナムではインフラ整備が遅れているという一面があります。

例えばこちらの報道によると、通常都市において1キロ平米につき10kmの道路が必要であるものの現在ホーチミンには、1.98km分の道路しかなく、過去6年で1.45kmから0.5kmほど増えたものの十分では無い実情が紹介されています。現在のペースで整備していくと都市輸送基準に達するのに167年以上かかり、あと25年でやるためには現在の7倍のスピードが必要です。

また別の報道では、インフラ整備の遅れに伴いハノイでは渋滞により年間で12.8兆ドン(約640億円)の損失が発生しているとの報じられています。

よってインフラ整備による利便性向上により場所(土地)の価値が高まると予想されて、値上がりにも繋がっていると考えられます。

5-3. 不動産開発のインパクトが大きい

なお2018年1月16日付けの報道では、ベトナム建設省による2017年の不動産関係の統計が公表されており、ここからベトナム経済における不動産開発のインパクトがわかります。

不動産開発案件は 現在3,077件あり投資額の合計は約3,300 兆ドン(約16.5兆円)
ベトナムのGDPはまだ25兆円ですので、GDP比でみると不動産投資16.5兆円の規模の大きさがわかると思います。

不動産開発案件で使用する土地は、79,943ヘクタール(799.43平方キロメートル)
⇒ベトナムの可住地面積(arable land)は、国土(32万9,241平方キロメートル)の20.67%とあるので68,000平方キロメートルと考えると、ベトナム全土で人が住むことができる場所の1.18%が目下開発中及び開発予定となります

ホーチミンのあちこちで再開発中

他にも都市部では50ヘクタール以上、農村部で100ヘクタール以上、投資額3兆ドン(約150億円)以上、1,500戸以上といった大型案件は、約300件もあるとあるので、現在ベトナムは国土改造計画進行中といった所でしょうか。

以前ベトナムの定期預金で年8%という金利を紹介しましたが、ベトナム人のお金持ちからすれば土地を買えば短期間で何倍にもなるのに、たった8%しか増えない預金で預けるなんてありえない・・・むしろ倍の金利16%を払って借金してでも土地を買っておいた方がお得といった人達も多いものと思われます。(流動性として、最終的に高騰した金額で売れるかどうかは別問題)

また高騰した土地を買って定期預金並みの利回り(インカムゲイン)が稼ぐのは難しいケースが多いと考えられ、値上がり期待(キャピタルゲイン)狙いで投資をしている人が多いと考えられます。

6. ベトナムの不動産価格を調べられるWEBサービス

最後にホーチミンに限らずベトナムの不動産価格(土地価格も含む)を調べられるサイトを見つけたので紹介します。

gachcangというベトナム語のサイトで住所を入れるとその場所の土地価格や、価格の推移などが出てきます。(一部機能は有料)

ホーチミンとハノイで土地価格が最も高い場所のランキングや、このサイトで検索されている場所(ベトナム人に注目されている場所)なども出てきますのでご参考に。

なお2018年1月現在、外国人個人はベトナムにおいて土地を所有できません。一方でこういうベトナムの不動産投資ブームをサポートするようなITサービス、例えばgachvangのようなサービスもそうですし、不動産の所有権利証明にブロックチェーンを使うなど、IT x ベトナム不動産の分野には、ビジネスチャンスがたくさんあるのではないかと考えられます。

7. ベトナム現地事情に詳しいオフショア開発会社へご相談を

バイタリフィバイタリフィアアジアは、2008年から約10年間ベトナムオフショア開発のパイオニアとして蓄積したノウハウを元に、経験を積んだエンジニアを活用したソフトウェア開発を提供しております。スマートフォンアプリ開発、Javascriptなどを活用したシングルページアプリケーション開発に加えて、最近ではベトナムオフショアを活用したAIの研究開発などにも力を入れております。お気軽にご相談くださいませ。