今回は「ベトナムでの金利水準・住宅ローン」について、まとめてご紹介しようと思います!

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1. 住宅ローンを借りる際の金利水準ってどうなの?

高層マンションなどマイホームをベトナム人が購入する際の住宅ローンの金利水準について紹介します。数値で言うと11.5%から13.5%くらいの水準で若干押し上げられ気味な状況です。

■ ベトナムの1〜2年前の状況では?
– 1平米あたり2000万ドン(日本円で換算すると10万円程度)
– 価格としては10億ドン(約500万円ほど)の物件を購入したい人が多い
– しかし不動産価格の高騰もあり、上記条件での購入が難しい状況でもある

■ 日本と比較すると?
– 日本のように35年フルローンでの購入はベトナムでは難しい
– 物件価格の7割り程度(もしくはそれ以下)の価格をローンで大きめに頭金を用意するケースが多い
– 期間だと5〜20年のスパンでローンを組んでいる

ホーチミン在住者が家のリフォームで2.5億ドン借りようとした時のローン金利は、11.5~12.5%程で、優遇金利はあるものの最初の3~6か月だけとなり、その後市場に応じて変動します。昨年末から現在に至るまでの急激な金利の上昇傾向に伴い、金利に対する懸念は高まり続けています。1年目に9.5%、2年目に10.5%といった有利な金利のローンもあるが条件が非常に厳しく、借りることが難しいです。

SCB銀行では、1年目800万ドンの保険を合わせて購入した場合は11.5%の優遇金利ですが、保険を購入しない場合は12.5%の金利が適用されそうです。平均7.7%で調達した中長期預金に、4.8%のマージンを乗せて住宅ローンとして貸し出しています。

他の銀行でも最初の数ヵ月だけ優遇変動金利を適用しています。例えばTP銀行のホーチミン1区の支店では、最初3ヶ月は6.6%ですが4ヶ月目からは11%等へ上昇、変動金利型の貸出で11.9%などを用意しています。OCB銀行では最初の6ヶ月は7%、その後は11%超で変動し、返済能力、銀行での借り入れの履歴がある場合は各顧客の財務能力に応じて、金利はわずかに低くなったり高くなったりするようです。

 

 

2. 中長期ローンに大きな需要あり?

住宅ローン金利上昇には2つの理由があります。

1. 2018年末から現在にかけて預金金利を引き上げる「競争」の結果、調達金利上昇に伴い、貸出金利も上昇していること。 現在銀行にもよりますが預金金利は8%/年以上で、貸出金利はほぼ11%/年以上となっています。 これは以前よりも金利が約0.5~1ポイント上昇している事を示しています。

2. 中央銀行の規制に伴い、中長期の融資に使える短期預金の割合が2019年より45%から40%に引き下げられたことがあります。 その為、長期(=高い金利)で集めたお金を使うことになり、結果10~20年といった長期の住宅ローン貸出金利が上昇しています。
※それでも国際的な水準と比べると高い(=本来はもっと低くする必要がある)

■ ベトナムにおける中長期の資金ニーズ
Vietcom、BIDV、Vietin、Agriといった国営商業銀行が預金と貸出市場シェアの両方のおよそ50%を占めています。これらの銀行では預金金利は一般的に7%/年以下です。一方で他の銀行では、長期だと8%/年を超えており8.5~8.7%/年でさえあります。また国営商業銀行の中でも世界的に注目されている3銀行、Vietcom・BIDV・Vietinでは、融資全体に占める中長期融資の割合が38~45.5%です。他の銀行では58~65%を占めます。これら比率が示すところとしては、ベトナム経済における中長期ローンの大きな需要、すなわち中長期の預金(より高い金利での調達)必要性を抱えていることを示しています。

■ 不動産融資に対する政府の姿勢
不動産融資に対するリスク率は、2018年初めの150~250%から2019年は250%へと引き上げられていて、政府が不動産市場への信用を引き締めようとしている事がわかります。消費者ローン残高(consumer credit balance )は、50%近く増えていますが、そのほとんどが住宅購入のために不動産へと流れています。住宅ローンには、不動産事業向けローンおよび消費者向け不動産ローン(購入、修理、建設)が含まれていて現在不動産に対する貸付残高の比率は、主に事業用不動産であり銀行業界全体の貸付残高合計の約7%を占めています。中央銀行は昨年初めに銀行の与信伸びを17%に設定しましたが、実際は14%に留まっており与信伸びはコントロールできている状況です。

 

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